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                                                        銀城國際上市4個月後 銀城系旗下物業公司赴港IPO

                                                        本文由:李安平 编辑 2019年07月15日 15:41 人工智能205 ℃

                                                        【官方查最美婚纱照】

                                                        「很多企業因新三板股權流動性不高π▽⊿,所以有退市現象∵。企業未來若要提振業績♀〇,轉到香港市場上市也完全是有可能的┊。」財經評論員嚴躍進稱⊿﹡。

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                                                        對於經營活動現金流凈額逐年下降☆,以及近三年多份物業管理協議產生虧損⌒┊⊿,銀城生活回應稱∟,主要是因為銀城生活取代其他物業公司獲得委聘〇∴▽,為了將這些物業的整體狀況改善至符合正常服務標準▽π∟,在進行前期工作時∵♀⊙,投入的工作成本比較高π∴♀,導致前兩至三年項目盈利能力較低♂△。

                                                        從收入增速看☆⊙┊,銀城生活近年取得較大進步∟◇△,但其盈利狀況卻存在波動♀♂↑。2016年、2017年、2018年┊↑,銀城生活實現盈利分別為2319.4萬元、1982.1萬元、2709萬元┊▽∴。

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                                                        招股書顯示π,2016年、2017年、2018年、今年前4個月⊙▽,銀城生活位於南京的在管建築面積分別約佔在管建築面積的88.6%、85.3%、79.1%及75.1%⊿∵⊿。同期﹡π,南京在管物業產生的物業管理服務收益分別約佔物業管理服務總收益的90.9%、91.5%、87.1%及84.0%π。

                                                        值得注意的是⊙﹡,今年3月6日∟∵,銀城國際成功登陸港股△〇,僅四個月後⌒,銀城系旗下物業公司銀城生活也赴港IPOπ△┊,開啟上市融資動作⊿♂。業內預計∟,若一切順利⊿⊙♂,銀城系將迎來其第二家港股上市公司π〇∵。

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                                                        前4個月經營活動現金流凈額為負新京報記者了解到▽△⊙,銀城生活的業務模式分為兩大類:物業管理服務及生活社區增值服務◇。其中◇,物業管理服務占銀城生活營收80%左右﹡,生活社區增值服務為20%左右﹡∵∵。

                                                        從銀城國際到銀城生活相繼赴港上市∟,在業內人士看來☆π?,目前銀城系寄希望能擴大其融資渠道□π,提高公司的融資能力⌒♂。不過π┊,目前市場對於中小型區域房企持觀望態度♀。

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                                                        值得注意的是⊙﹡∵,據招股書風險因素章節披露顯示△?,2016年、2017年、2018年、今年前4個月△☆□,銀城生活分別有8份、20份、35份及35份虧損的物業管理協議〇。

                                                        招股書顯示☆↑﹡,2016年、2017年、2018年、今年前4個月∵♂∟,銀城生活勞工成本分別為1.28億元、1.78億元、2.74億元、1.14億元♂,為銷售成本中最大的組成部分☆∟,分別占銷售成本的72%、69.8%、58.6%及72.6%┊。而員工成本也是銀城生活行政開支的最大組成部分π,分別占行政開支約56.5%、72.6%、69.6%及60.8%┊〇△。

                                                        「成本的發生是在當期∵△,而第四季度新接盤的收入在次年才會回款〇△△,以至於接盤當年的現金流收入低於現金流支出⌒♀。」銀城生活還表示□?,2019年前4個月現金流為負?↑,主要是因為今年前4個月包含春節等假期∵,這段期間基本不產生收入π,而相關的成本繼續產生△↑⌒,故現金流容易為負數☆。

                                                        與不少赴港上市物業公司類似⌒∵?,銀城生活也有一段在內地新三板上市的歷史〇↑⌒。記者了解到π,2016年4月∵♀,曾以「南京銀城物業服務股份有限公司」為主體在新三板掛牌?↑♂,不過△,於2018年4月摘牌﹡◇﹡。

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                                                        「我們的應收款項受到季節性波動◇,在管物業業主傾向於在下半年結清未償還物業管理費的款項π。一般而言⌒,我們的應收款項全年增加♂∴⊙,並在年底減少↑∵。就整個年度來看△∴﹡,我們的經營活動現金流都為正數◇⊿。」銀城生活稱♂。

                                                        對此▽∴,新城生活回應新京報記者採訪稱:「我們會通過收併購繼續拓展業務⊿♂﹡,以擴大我們在中國物業管理服務行業的市場份額♀♂∴,持續擴大在非住宅行業的業務☆┊,發展我們的生活社區增值服務及提升品牌知名度等♀☆。」

                                                        招股書顯示∵▽〇,銀城生活此次上市所募得的資金↑♂,將用做收購具有良好市場聲譽的物業管理公司□∵,以拓展物業管理組合;用做智能系統方面的投資↑,購買或升級在管物業的設備和設施;升級內部信息技術系統;繼續招聘更多技術及管理人才♂□◇。

                                                        此外﹡◇,2016年、2017年、2018年∵∴,銀城生活經營活動現金流凈額逐年下降∟,分別為5229萬元、4517.2萬元、3571.4萬元π▽♂。截至今年4月∟□,該項金額虧損1631.4萬元□∵。

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                                                        截至今年4月底〇,銀城生活的業務覆蓋10個城市⊿,包括江蘇的7個城市以及長三角的其他省份的3個城市♂⊿,不過↑,南京仍是銀城生活的大本營♂。

                                                        銀城生活業務過多倚重南京〇♂♂,在業內人士看來⊿,可能對銀城生活的業務、財務狀況及經濟業績造成不利影響⌒〇□,「業務偏重在南京市場♂♂π,本身會對銀城生活的業務形成一些波動□,所以從業務發展角度看♂∟,未來需要適當開拓⊙,進而形成相對多元化的區域分佈⊿∟。」嚴躍進表示☆⊿△。

                                                        2016年、2017年、2018年π□,銀城生活收益分別為2.27億元、3.06億元、4.68億元◇⊿。銀城生活的總收益由2018年前4個月的1.25億元增加48%至2019年前4個月的1.85億元?。

                                                        業務倚重南京大本營招股書顯示□﹡,銀城生活在管物業的總建築面積由2016年底的6600萬平方米⊙〇,增加至2018年底的約15500萬平方米♂△,並於2019年4月底進一步增加至19600萬平方米〇〇。

                                                        公開資料顯示⌒,銀城生活的業務涵蓋多種物業⊙,包括住宅物業及非住宅物業⊿,例如政府設施、金融機構、公園、工業園區、混合用途物業、學校及辦公大樓等〇∟♂。

                                                        7月2日∴↑,銀城生活服務有限公司(簡稱「銀城生活」)提交港股主板IPO上市申請材料獲港交所受理﹡♂,工銀國際為公司獨家上市保薦人♂┊⌒。新京報記者了解到☆△⊙,目前∟⊙⌒,銀城生活正在接受港交所和香港證監會審核↑。

                                                        業內:上市或經歷股價低迷考驗值得一提的是∴,由於物業管理服務行業屬於勞動密集型行業⊿,其中□┊↑,勞工及分包成本的增加〇☆,可能會損害並降低公司的盈利能力♀〇┊。

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                                                        銀城生活從新三板轉戰港交所銀城生活有着20多年經營歷史⊿,根據弗羅斯特和沙利文報告♂⌒,2018年﹡,銀城生活按收益計算⊙⊙,在南京及江蘇省的物業管理服務供應商中分別排名第一及第五π◇。

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                                                        基於此∴↑,在嚴躍進看來↑↑∵,銀城生活後續需大力提振業績□,否則業務方面易受到衝擊↑,包括股價等方面☆。「客觀來說∵∟◇,近期股票市場比較低迷♀∵,這對於企業來說☆♂π,要經歷更長的煎熬和考驗﹡∟☆。」嚴躍進表示⌒♂◇。

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                                                        對此♂,銀城生活在招股書中亦表示⊿♂□,為維持及改善盈利能力◇□⊙,關鍵在於◇﹡,公司必須控制及管理勞工成本及分包成本△。但隨着物業管理服務市場的快速增長☆,物業管理市場的平均勞工成本近年有所上升☆,這將對公司業務、財務狀況及經營業績可能產生不利影響∟△♂。

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